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Die Mietpreisbremse von Stephanie Schäfer, einfach erklärt.
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Was ist die Mietpreisbremse?
In diesem Video erklärt Stephanie Schäfer:
- Was ist das Ziel der Mietpreisbremse?
- Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
- Alternativen zu Mietspiegeln.
- Was ist eine Ortsübliche Vergleichsmiete?
- Gilt die Mietpreisbremse überall?
- Was sind die Kriterien, für einen angespannten Wohnungsmarkt?
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Für wenn gilt die Mietpreisbremse?
In diesem Video erklärt Stephanie Schäfer:
- welche Wohnungen betrifft die Mietpreisbremse?
- was passiert bei einer Neuvermietung?
- was passiert, wenn die Miet zu hoch angesetzt wurde?
- gibt es Bußgelder oder Strafen für Vermieter?
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Kritik an der Mietpreisbremse
Stephanie Schäfer zu den Themen:
- macht die Mietpreisbremse Sinn?
- bringt die Mietpreisbremse den gewünschten Erfolg?
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Mietpreisbremse ein zahnloser Tiger?
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- Es gibt keine Strafen, wenn man seine Miete über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzt.
- Man muss seine Miete erst nach einer Monierung durch den Mieter anpassen. (keine Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete, bis zur Monierung durch den Mieter)
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Da man als Vermieter, keine Nachteile bei einer zu hoch angesetzten Miete hat.
Man könnte eine Miete vereinbaren, die über 10 % der Vergleichsmiete liegt und die Miete erst bei einer Monierung durch den Mieter anpassen.
Man hätte zumindest eine Zeit lang, einen finanziellen Vorteil ohne Nachteile oder Strafen befürchten zu müssen.
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Für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?
[/vc_column_text][vc_column_text]Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Neuvermietung von Wohnungen, also nicht bei der Mieterhöhung in bestehenden Mietverträgen. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete nicht mehr wie üblich maximal 20% über der Marktmiete liegen, sondern nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es wird extra Bezug genommen auf die „ortsübliche“ Vergleichsmiete.[/vc_column_text][us_separator thick=“3″][vc_column_text]
Welche Wohnungen sind ausgenommen?
- Gewerbe
- Ferienwohnungen
- Garagen
- möblierte Wohnungen zur vorübergehenden Überlassung sind ausgenommen.
- Neubauwohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden sind von der Mietpreispremse ausgenommen.
- Umfassend modernisierte Wohnungen. Als grobe Faustregel gelten aufgewendete Kosten von rund 1/3 der Neubaukosten. Eine Renovierung oder Sanierung ist nicht ausreichend.
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Das politisch gewollte Ziel
Mit der Mietpreisbremse soll der Anstieg der Wohnungsmieten begrenzt werden. Üblicherweise erhöhen Vermieter in begehrten Wohnlagen bei einer Neuvermietung die neuen Mieten deutlich, um das zwischenzeitlich gestiegene Niveau am Markt zu erreichen. Wenn vorher der Mietvertrag sehr lange lief und die Mieten nicht ordnungsgemäß angepasst wurden, besteht ein starker Unterschied zwischen der bisherigen Miete und der Marktmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei steigenden Marktmieten deutlich unter der Marktmiete. Da zu gleichen Teilen Neuabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre einfließen, hinkt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich hinterher.
Durch die Einschränkung auf 10% und den Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden zwei Bremsen beim Mietanstieg eingebaut.
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Die Folgen für verschiedene Mietverhältnisse
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Variante. 1:
Die Miete des bisherigen Mietvertrags war sehr niedrig
Vermieter, dürfen bei der Neuvermietung die bestehende (geringe) Miete auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmete nach oben anpassen.
Früher durfte die Neuabschlussmiete nicht mehr als 20% über der Marktmiete liegen. Ansonsten handelte es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Da zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Marktmiete ein erheblicher Unterschied bestehen kann und noch 10% zu 20% gekappt sind, kann.
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Variante 2:
Die Wohnung ist bis zur Einführung der Mietpreisbremse eigen genutzt gewesen.
Auch hier darf die Neuabschlussmiete nur maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row height=“small“][vc_column][vc_column_text css=“.vc_custom_1464767656557{border-top-width: 7px !important;border-right-width: 7px !important;border-bottom-width: 7px !important;border-left-width: 7px !important;padding-top: 30px !important;padding-right: 30px !important;padding-bottom: 30px !important;padding-left: 30px !important;background-color: #f0f8ff !important;border-radius: 5px !important;}“]
Variante 3:
Die Miete im alten Vertrag lag höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Hier darf das bisherige (höhere) Mietniveau des alten Mietvertrags beibehalten werden. Die Vermieter sollen nicht bestraft werden und ihre bisherigen Mieteinnahmen senken müssen.
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Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
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Die Mietpreisbremse gilt nur in Gegenden, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Als Daumenregel sind dies Großstädte (z.B. Berlin, München) und Gegenden mit großem Zuzug. Sehr ländliche Gegenden (weite Wege zur nächsten Stadt, strukturschwache Gegenden) haben üblicherweise keinen angespannten Wohnungsmarkt.
Die Landesregierung muss erst einmal feststellen, ob ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In den letzten 2 -3 Jahren wurden hierzu die Städte angeschrieben und befragt und es wurden Untersuchungen durchgeführt. In der Kappungsgrenzenverordnung (siehe Text unten) wurden dann die Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt benannt. Ob der Wohnungsmarkt dort auch tatsächlich angespannt ist, ist teilweise eine politische Entscheidung. Nun ja,…
Nach dem 1.6.2015 wird jetzt von den Landesregierungen die Einführung der Mietpreisbremse vorbereiltet. Das Gesetzt gilt zwar bereits, die Einführung vor Ort wird durch eine Rechtsverordnung der einzelnen Länder bestimmt. Diese werden zu jeweils unterschiedlichen Zeiten beschlossen. In diesen Verordnungen werden die Gegenden benannt. Die Verordnung wird auf 5 Jahre begrenzt.
Vom Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband ist eine Übersicht erstellt worden, die den Stand der Verfahren in den einzelnen Bundesländer zum Juni 2015 zeigt.
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Die Folgen
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Innerhalb von 3 Jahren konnte die Miete bislang maximal um 20% erhöht werden. Durch die neue Kappungsgrenzen-Verordnung kann sie nur geringer angepasst werden und zwar nur noch um 15%.
Bei einem Altvertrag, dessen Miete sehr niedrig ist kann sich der Zeitraum bis zur endgültigen Anpassung an die Marktmiete verzögern. Wenn die Miete so niedrig ist, dass sie mehr als 15% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann die volle Anpassung nicht sofort ermöglicht werden. Die Anpassung kann in einem ersten Schritt nur bis 15% durchgeführt werden. Die weiteren Erhöhungen dürfen erst nach einer weiteren Wartezeit erfolgen.
Liegt bei einem Altvertrag die Miete weniger als 15% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann die Erhöhung auch wie bislang in einer Maßnahme erfolgen. Hier hat die Kappung keine Auswirkung. Vermieter sollten also darauf achten, die Miete regelmäßig anzupassen, um nicht zu weit unter Marktniveau zu rutschen.
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Für wen gilt die Kappungsgrenzen-Verordnung nicht?
- Neuvermietungen sind nicht betroffen. Es sind nur laufende Mietverträge betroffen.
- Sie gilt nicht bei Staffelmieten und Indexmieten.
- Sie gilt nur für Wohnungsmietverträge.
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Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?
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Es ist ein künstliches Gebilde, das durch einen Laien ohne Marktkenntnisse nicht ermittelt werden kann. Diese Vergleichsmiete setzt sich aus Mieterhöhungen und Neuvermietungen der letzten vier Jahre zusammen. Dabei muss jedes Jahr im gleichen Verhältnis berücksichtigt werden. Die Mindesanzahl an Vergleichswohnungen sind also insgesamt 8 als absoluter Minimalzahl.
Indem die Vergangenheit der letzen 4 Jahre mit einbezogen wird, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei steigenden Mieten gewöhnlich deutlich tiefer als die Marktmieten. Dies ist von der Politik gewollt, um das Mietniveau niedrig zu halten.
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Welche Voraussetzungen gelten für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
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Voraussetzung 1:
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nur bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Die gesetzliche Regelung findet sich unter§ 558 BGB. Sie ist nach wie vor die Obergrenze für eine Erhöhung einer Bestandsmiete. Diese Regelung bleibt unverändert.
Indem die Vergangenheit mit einbezogen wird, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei steigenden Mieten gewöhnlich deutlich tiefer als es die Marktmieten sind.
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Voraussetzung 2:
Die Mieterhöhung darf nur bis zu einem festgeschriebenen maximalen Prozentsatz erfolgen. Bislang waren dies maximal 20% in 3 Jahren. Durch die neue Verordnung wird der maximale Prozentsatz in den betroffenen Städten auf 15% reduziert.
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